Конечно, речь не идёт о дорогостоящем дизайне, предпродажная подготовка квартиры подразумевает генеральную уборку. Однако все неисправные элементы необходимо заменить на новые.
Особое внимание стоит уделить сантехнике, трубам, розеткам и выключателям. Неисправности отпугивают покупателей и могут снизить стоимость на 12-15%.
Новая отделка пола, потолка и стен должна быть нейтральной по цвету. Можно выбрать недорогие материалы, всё равно, скорее всего, новые хозяева будут всё переделывать на свой вкус. Главное, чтобы недвижимость выглядела опрятно: без сколов на напольной плитке, трещин на поверхностях, порванных обоев и прочего.
Вкладывать в отделку большие деньги рекомендуется только в случае продажи элитного жилья. Для простых малогабариток эконом-класса достаточно простого аккуратного косметического ремонта.
В первую очередь стоит избавиться от старого хлама, а также по возможности навести чистоту в квартире. По статистике между недвижимостью, забитой вещами от старых жильцов, и чистым просторным помещением большинство покупателей выберет второй вариант. Кроме избавления от старых вещей необходимо провести тщательную уборку во всех комнатах, вычистить самые дальние уголки.
Если в доме есть неприятные запахи, то от них нужно избавиться как можно скорее. Если жильё находится в многоквартирном доме, существенным преимуществом станет чистый подъезд.
Если мебель не новая и громоздкая, постарайтесь ее вывезти или полностью освободите комнаты.
Важно убрать лишнюю мебель и личные вещи. Когда в квартире мало мебели, то помещение кажется больше, создается образ уютного жилья.
Совершенно пустые комнаты выглядят неуютно, оставьте минимальный набор мебели.
Если такой возможности нет, можно хотя бы повесить шторы на окна, картины на стены и тому подобное, это придаст помещению более уютный вид. Проверьте состояние балкона, уберите все вещи, пустой балкон выглядит больше, покупателю легче будет оценить его.
Хотите продать квартиру и сдать в аренду? Разместите объявление на Доске объявлений Бесплатно.
Электрика
Необходимо проверить всю электрику в доме. В случае неисправности заменить все розетки в доме.
Розетки в квартире не должны торчать, возвышаться над стеной. Все розетки должны работать, провода должны быть спрятаны. Обычно провода прячут в плинтуса, в некоторых есть специальные углубления или в специальный короб.
При необходимости отремонтируйте розетки
Заменить все лампочки в люстрах, светильниках, чтобы они горели. Чем больше света, тем лучше будет освещение в квартире. Электропроводка находиться в каждой комнате. Обычно она располагается вверху, в углублении стены. Их не стоит заклеивать обоями, как это делают многие люди.
Чем больше света, тем лучше будет освещение в квартире
В комнатах необходимо сделать так, чтобы доступ к электропроводке был всегда. Для этого можно на месте, где провода установить вентиляционную решётку, которая легко снимается в случае необходимости.
В квартирах старой постройки счётчики расположены на лестничной площадке. В домах новой постройки счётчики за свет установлены внутри квартиры.
Необходимо проверить, чтобы в счётчике были показатели, кнопки все работали и в случае необходимости, отключались и включались. Если часто в квартире отключается свет, то это может быть связано с тем, что стоит старый счётчик, который давно не меняли и он не справляется с нагрузкой. Нужно сходить в управляющую компанию, часто это ЖКХ и вызвать мастера для замены счётчика. Данная услуга бесплатна.
Вызовите мастера для плановой замены электросчетчика
А нужен ли ремонт?
Расставаясь со своей недвижимостью, многие из продавцов явно переусердствуют и затевают в квартире капитальный ремонт с перепланировкой и использованием дорогих стройматериалов. Таким образом продавец пытается максимально повысить цену жилья, но подобными действиями может лишь отпугнуть покупателя.
Во-первых, замечая свежий и дорогой ремонт, покупатель начинает терзаться сомнениями в адекватности цены и подозревать, что под красивой штукатуркой находятся рассыпающиеся, растрескивающиеся и готовые в любой момент рухнуть стены.
Во-вторых, въезжая в квартиру, новые хозяева предпочитают делать ремонт самостоятельно, на свой вкус, поэтому ваши старания в любом случае окажутся напрасными.
«Большой» ремонт могут без риска делать только хозяева дорогих квартир в элитных районах – в этом случае они не потеряют деньги, поскольку все потенциальные претенденты на жилплощадь – люди далеко не бедные и на хорошее жилье в престижном районе средств не жалеют.
Для квартиры в спальном районе будет вполне достаточно легкого косметического ремонта: новые дешевенькие обои, покрашенные батареи и вымытые окна способны творить чудеся, повышая стоимость жилья процентов на десять.
Подъезд и лифт
В идеале чистотой в подъезде и лифте занимается уборщица. Но делать может она это не каждый день и не так тщательно.
Часто вешают рекламу на дверь, расклеивают в лифте, на стены в подъезде наносят неприятные надписи. Поэтому при продаже вашей квартиры эти моменты тоже стоит учесть и устранить.
Проверьте чистоту лифта
Надписи закрашиваем краской, стоит она недорого. Объявления срываем, распыляем тёплую воду из распылителя и устраняем остатки бумаги.
Для придания свежести, красоты, ухоженного вида квартиры или подъезда можно обратиться в специальную службу, найти частное лицо на специализированных сайтах и форумах или сделать генеральную уборку вместе со своей семьей, разделив обязанности кто за что отвечает.
Для уборки подъезда можно обратить в специализированную компанию
Советы: составление объявления, реклама
Последнее, но не менее важное действие, которое предстоит сделать, это составить грамотное объявление.
Важную роль могут сыграть следующие фразы: “квартира свободна”, “документы готовы”, которые привлекут внимание покупателя, не забудьте подробно описать все преимущества квартиры.
Параметры, которые обязательно нужно указать в объявлении о продаже: стоимость квартиры, ее адрес и расположение. Общая площадь, число комнат и размер каждой из них, высота потолков. Площадь кухни, наличии встроенной мебели, электрической или газовой плиты.
Технический план (планировка недвижимости), наличие балкона. Совмещённый или раздельный санузел, состояние сантехники и коммуникаций. Состояние квартиры, требуется ли ей ремонт, или он недавно выполнен.
Информация об инфраструктуре района, расстояние до ближайшей автобусной остановки или станции метро. Качественные фотографии квартиры и грамотная реклама только повысят привлекательность объявления.
В конце необходимо написать цену и контактные данные продавца или риэлтора. Если сделка проходит без участия посредников, необходимо это указать, потому что для многих покупателей такое условие является преимуществом.
Нужно убрать из комнат мебель, которая может вызвать неправильные ассоциации
Эксперт советует перед показом вынести из квартиры всю мебель, способную вызвать у клиентов неправильные ассоциации. Их, по его словам, провоцируют предметы, которые указывают на то, что в квартире живут пожилые люди. У покупателя возникает ощущение, что из-за него они вынуждены куда-то переезжать, он выселяет их из квартиры, в которой они живут много лет и к которой привыкли. Это может вызвать у покупателя дискомфорт и скажется не в пользу этого объекта.
Другая категория вещей, которая может вызывать не те ассоциации, что требуются для продажи, — мебель, говорящая о присутствии в доме маленьких детей. Если на фотографии есть маленькая детская кроватка, комната на подсознательном уровне воспринимается как небольшая по размеру. Поэтому перед началом съемки эксперт советует убрать мебель из детской.
«Обычно агент приходит и начинает продавать то, что закладывали в объект сами владельцы, например, квартиру с детской, покупатели же приобретают не квартиру, в которой есть детская, а трехкомнатную квартиру и могут использовать это помещение по-своему», — объясняет Сергей Смирнов. — Нужно создать условия для того, чтобы покупатель мог себе представить, как он живет в этой квартире, мысленно расставить в ней свою мебель, распланировать квартиру. А ни в коем случае не навязывать то, что хотел сделать в этой комнате нынешний собственник».
Задачи хоум стейджинга меняются в зависимости от того, что именно за объект продается. «Если это однокомнатная квартира, то здесь агенту нужно сделать две вещи. Показать как можно больше кухонного пространства. Если для этого потребуется перенести из кухни в коридор холодильник, нужно это сделать, — рассказывает Сергей Смирнов. — Кроме того, нужно максимально показать площадь комнаты. В трехкомнатной квартире задача агента сложнее, здесь ему надо представлять, кто именно покупает квартиру. Поэтому при входящем звонке постараться расспросить покупателя, кто будет жить в квартире, чтобы четко понимать, для кого создавать пространство. После этого я уже буду примерно понимать, отыгрывают ли мои комнаты то, что требуется покупателю».
Адекватная оценка недвижимости
Каждый купец нахваливает свой товар, каким бы он ни был. Да, эта привычка жива еще испокон веков, однако, она может сыграть и против «купца», если тот будет заведомо завышать цену на жилье.
Нынешний покупатель не то, что переборчив – он просто хорошо знаком с ситуацией на рынке недвижимости и ориентируется в ценах, поэтому не стоит за «хрущевку» просить такую же сумму, как и за элитную квартиру.
Чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей, проанализируйте соответствие цены и качества предлагаемого вами жилья. Позвоните по нескольким объявлениям, владельцам подобных вашей квартир, которые тоже выставили свое жилье на продажу, представьтесь покупателем, поинтересуйтесь ценой и периодом, на протяжении которого они пытаются продать недвижимость. Сделайте соответствующие выводы и уже после этого назначайте свою цену.
Не забудьте о так называемом запасе. Прибавьте к желаемой сумме, которую вы собираетесь получить в результате сделки, еще несколько сотен долларов –покупатель обязательно будет торговаться, пытаясь «сбить» цену.
Создание благоприятных условий для оценки квартиры
Оценка недвижимости проводится до появления первых клиентов. Это подготовит вас к торгу. Если вы не прибегаете к услугам посредников, то оценку квартиры придётся проводить самостоятельно.
Лучшим вариантом является привлечение специалистов по независимой оценке квартир, квалификация которых подтверждена соответствующими документами. Такой человек владеет всей полнотой информации. Результатом проведения экспертизы является письменное заключение, которое и послужит основой общения с покупателями.
Приглашать стоит специалистов, имеющих хорошую репутацию. Если вам такие люди не известны, выбирайте организации, которые существуют давно, имеют большой штат и свой сайт. Часто именно по сайту и его содержанию можно определить серьёзность намерений организации.
Как подготовить документы к продаже квартиры
Далеко не все знают, какие документы подготовить перед продажей квартиры. Сбор и проверка осуществляются самостоятельно или при помощи юристов. Вот список основных бумаг:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровый паспорт (его можно заменить выпиской).
- Технический паспорт.
- Бумаги, подтверждающие права собственника.
- Справа о составе семьи и письменное разрешение супругов на перепродажу.
- Свидетельство о рождении детей, если они есть.
- Документы из органов опеки, если собственником является недееспособное лицо или человек, не достигший восемнадцатилетнего возраста.
По закону, справка из ЕГРН сама по себе подтверждает право собственности и дает покупающей стороне сведения о возможном наличии долгов на квартире и прочих обременений. Получить выписку можно с помощью Многофункционального центра или Росреестра в цифровом или аналоговом формате.
Выполнить запрос может как сам будущий покупатель, так и нотариус или финансовое учреждение. За выписку потребуется заплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
Кадастровый документ можно не предоставлять. Когда-то он содержал информацию о кадастровом номере жилья и его плане, но по новым законам его можно спокойно заменить выпиской из государственного реестра недвижимости.
В техническом паспорте можно узнать гораздо больше информации: план помещения, дату постройки многоэтажного дома, период эксплуатации квартиры, рыночную стоимость недвижимости, этаж и используемые строительные материалы. ТП нужен лишь в двух случаях: когда оформляется ипотечный кредит и если собственники сделали перепланировку после регистрации жилья в госреестре.
Также понадобится выписка из лицевого счета. Она нужна для того, чтобы заключить сделку и предоставить данные о прописанных лицах и задолженностях по коммунальным платежам. Получить выписку можно в МФЦ или в отделении жилищно-коммунального хозяйства, за которым закреплен многоквартирный дом.
Справка о составе семьи – это расширенная версия обычной выписки из домой книги. Бумага действительная всего 30 дней и выдается паспортным столом по адресу, который указан в договоре купли-продажи. В выдаче документа могут отказать, если на квартире имеются коммунальные задолженности. В справке должны быть вписаны не только прописанные лица, но и люди, сохраняющие за собой право собственности или использоваться квартирных метров.
Часто составляют и предварительный договор. Он представляет собой некое соглашение сторон с прописанными задатками и сроками заключения основной сделки. Обычно в таких документах оказывают цену недвижимости, предмет сделки, документы, удостоверяющие личность сторон, а также четко прописывают права и обязанности лиц.
При продаже квартиры к основному договору прикладывается обязательный акт приема и передачи собственности. Он полностью завершает переход квартиры от одного человека к другому. После подписания этой бумаги покупатель становится собственником имущества и несет за него ответственность.
После сбора пакета бумаг необходимо пройти в Росреестр и оформить право собственности. Помимо всех документов прикладывают заявление о регистрации жилья и справку об оплате государственной пошлины, которая составляет две тысячи рублей. Процесс обычно занимает до семи рабочих дней. Подача документов может быть произведена через электронный ресурс, но тогда придется оформить цифровую подпись бумаг.
Теперь понятно, какие документы необходимо подготовить для продажи квартиры. Список может отличаться, так как обстоятельства у всех людей разные.
Сбор документов на продажу квартиры может осуществляться самостоятельно, но если договор сложный или человек в этом ничего не понимает, то следует обратиться к риэлторам. Это не только экономит ресурсы, но и позволяет избежать мошенничества и проблем с законом.
Показы квартиры
Основательно подготовившись к продаже, можно переходить к показам квартиры потенциальным Покупателям. Планировать это мероприятие лучше на первую половину дня, пока у всех бодрое настроение, а комнаты ярко освещены солнечным светом. Хотя не всё так однозначно. Если из окон открывается унылый вид на стройку или серое производственное здание, встречу лучше назначить на вечер, шторы задёрнуть, включить всё освещение (предварительно вкрутив недостающие лампочки), поставить на стол вазу с цветами.
Цель этих ухищрений вовсе не в том, чтобы ввести Покупателя в заблуждение. А в том, чтобы создать более позитивное впечатление о квартире.
Тоску и уныние на Покупателя (кроме тусклых лампочек и индустриального пейзажа) могут навести загроможденность пространства мебелью, неопрятность, неприятные запахи. Перед просмотром квартиру лучше хорошенько проветрить. Если сложить диваны, убрать в шкафы все разбросанные вещи, комнаты будут выглядеть просторнее. Чтобы в квартире приятно пахло, можно испечь пирог или сварить кофе. Такие запахи подсознательно ассоциируются с уютом, которого Покупатель наверняка ожидает от нового жилья.
Детей и животных на время просмотра лучше отправить к родственникам.
И те, и другие способны перетянуть на себя внимание, отвлечь от основного предмета общения. К тому же, у кого-то из Покупателей может быть аллергия на шерсть животных.
Безостановочно и навязчиво расхваливать квартиру, пока Покупатель пытается её осмотреть – не стоит. Но нужно быть готовым ответить на каверзный вопрос о недостатках, или к месту ввернуть пару слов о преимуществах своего жилища.
Вот такое непростое и интересное дело – подготовка квартиры к продаже – открывает в Продавце таланты декоратора, фотографа, торговца… А ведь это только начало! Подробно и последовательно обо всём процессе продажи квартиры от её оценки до подписания Передаточного акта можно узнать на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже).
Создайте впечатление пространства
Покупателя по большому счету интересуют в квартире две вещи: ее площадь и состояние ремонта. И если состояние ремонта — это данность, его не изменить, если только вы не решите вкладываться в новый, то ощущение большей площади можно и нужно создавать.
«Покупателя в первую очередь интересует пространство, и задача специалиста рынка недвижимости состоит в том, чтобы это пространство ему показать. Главное, что должен сделать эксперт, — убедить собственника убрать из квартиры лишнюю мебель, чтобы освободить как можно больше пространства.
Положительные эмоции
Улыбайтесь, подробно отвечайте на вопросы, которые задаёт клиент. Если имеются недостатки, то сразу о них говорить не стоит. Если клиент задаст вопрос, то врать и приписывать то, чего нет тоже не стоит.
Когда в квартиру приходят покупатели, чтобы им не пришлось снимать обувь, предложите им одноразовые бахилы.
Предложите покупателям надеть бахилы
В течении общения и показа квартиры, предложите чай, кофе или прохладительные напитки: лимонад, сок, компот. В летнее время года – это очень актуально.
Включите романтическую, расслабляющую музыку.
Чай или кофе создадут приятную атмосферу
Помните, что клиенты просматривают много квартир, если приходит пара, то в основном решение о покупке будет принимать женщина. Создайте приятную атмосферу, чтобы именно вашу квартиру запомнили и купили.
Если про вашу квартиру, комнату, предмет интерьера была написана статья, сделан мастер-класс, поделитесь информацией с покупателями, покажите журнал или сайт. Многим данный факт покажется важным и интересным.
Итоги. Подготовка квартиры к продаже осуществляется в несколько этапов
Первый этап – сделать объект безликим
В данном случае необходимо убрать все предметы, которые могут указывать на то, что вещи принадлежат настоящему собственнику. Такими предметами могут являться:
- Личные вещи, например, одежда;
- Фотографии на стенах;
- Декоративные предметы интерьера;
- Немытая посуда, еда и напитки;
- Яркие декоративные предметы, которые могут помешать оценке недвижимости покупателю;
- Все предметы, которые лично связаны с хозяином.
Конечно, убирать полностью предметы декора не обязательно. Можно оставить несколько предметов, чтобы придать более красивый вид объекту. Покупателю можно предложить выпить чай, но вот показывать ему немытую посуду, остатки еды в квартире не рекомендуется.
Второй этап – выбросить ненужные вещи
Покупатели недвижимости всегда тщательно рассматривают квартиры.
Им важно знать все проблемные места в объекте. Необходимо выкинуть лишний мусор, убрать все предметы, устранить всё то, что может испортить первое впечатление. Например, балкон является преимуществом для квартиры. Но чтобы покупатель расценил его действительно как «плюс», нужно содержать его в чистоте перед показом.
Третий этап – убрать мебель
Для покупателя в квартире важно увидеть пространство, а не старую мебель или мебель нынешних собственников. Поэтому все подобные предметы необходимо вывести, чтобы не загромождать помещение.
Если комнаты в квартире свободные, то покупателю намного проще сориентироваться и понять, подходит ли ему такое жилье.
Рекомендуется не убирать технику и мебель из сантехнического узла. Покупателю сложно будет представлять, что в маленькой комнатке можно что-то поместить. Поэтому лучше наглядно людям показать, что здесь возможно расставить, а что не поместится в ванную комнату. Когда квартиру продают с мебелью, то необходимо ее очистить от пыли и грязи.
Когда недвижимость продают через агентство недвижимости, то можно обратиться к риэлтору, который предоставляет услугу по аренде помещения, где можно хранить мебель.
Особенно это важно для тех продавцов, которым временно некуда поместить предметы.
Как подготовить документы к продаже квартиры
Четвертый этап – наведение порядка
Прежде чем зайти в квартиру, покупатель будет осматривать всё, что находится в подъезде.
Поэтому ему важно показать хорошее состояние и чистоту подъезда. Необходимо удалить грязь с лестничных площадок, убрать окурки (если они есть).
В самой квартире должны быть: вымыты окна, полы, стены, потолки, удалена грязь и пыль со всех уголков жилья.
Важно сделать акцент на кухонной зоне и ванной комнате. Данные помещения нуждаются в особом уходе.
Покупателю нужно показать чистоту квартиры.
Пятый этап – удаление посторонних запахов
Любое жилье имеет определенный запах. Он появляется из-за человеческой деятельности. Запахи могут быть:
- Сигаретные;
- Лекарственные;
- Пищевые;
- От животных;
- Мебельные.
Причиной появления запаха могут стать больные или пожилые люди, которые когда-то проживали в квартире. Мебель из ДСП способна постоянно распространять запахи. Также матрацы и мягкие предметы могут стать причиной запахов пыли. Человек, который проживает в помещении, привыкает ко всему и уже не замечает запахов.
А вот посторонний человек (покупатель) обязательно обратит на это внимание.
Избавиться от этой неприятности помогут химические средства, которые нужно применять во время уборки.
Шестой этап – ремонт сантехнических предметов
До того, как осуществить показ квартиры, необходимо позаботиться о ремонтных работах сантехнических предметов. К таким может относиться:
- Заржавевшие краны;
- Испорченная и грязная ванна;
- Потекшие трубы.
Всё, что находится в ванной комнате, должно выглядеть аккуратно и работать исправно.
Седьмой этап – косметический ремонт в помещениях
Минимальный ремонт придется сделать в квартире, если продавцу хочется, чтобы она быстрее продалась.
Самое важное, это приклеить новые обои (можно самые дешевые) и поменять покрытие полов (можно покрасить или постелить линолеум). Если существует возможность, то лучше всего заняться и потолками.
Желательно побелить их, если потолок не является натяжным. Целью косметического ремонта для продажи объекта – сделать квартиру чистой, уютной и светлой.
