Главное – определиться
Для того, чтобы арендовать коммерческую недвижимость https://m2data.net/ правильно, в первую очередь, нужно определиться с потребностями бизнеса. Основные факторы просты: местоположение, размер помещения, транспортная развязка, коммуникации и бюджет. Для каждого бизнеса и сегмента рынка свои требования.
Самое важное – это возможность ведения бизнеса в этом помещении. Если это торговля, то должен быть трафик покупателей.
Если нужно помещение под офис, то нужна хорошая транспортная развязка, чтобы легко находили сотрудники и клиенты. Если склад, то близость к федеральным трассам и соответствующее состояние помещения.
Второй этап, это поиск подходящих помещений и их просмотр.
Есть несколько способов поиска помещений. От самостоятельного, до обращения в специализированные компании. Первый вариант требует много сил и времени – в ущерб собственному бизнесу. Второй позволяет получить актуальные и подобранные под требования бизнеса варианты помещений, посмотреть их в оговоренное время и выбрать наиболее подходящий вариант. Хочется отметить, что в нашей компании для арендатора в большинстве случаев это услуга бесплатна: ее оплачивает арендодатель. Например, в базе ЦКН ведется история показов объектов с 2005 года, и наши специалисты всегда предупредят арендатора, если в силу каких-либо причин объект не подходит для его бизнеса.
Последовательность действий
Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.
Подбор недвижимости
Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.
Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:
- Офисные;
- Торговые;
- Производственные;
- Складские.
Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.
Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.
Заключение договора
К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:
- документы о собственности;
- план помещения;
- уставные документы собственника.
После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:
- оплаты коммунальных платежей;
- размера арендной платы;
- срока сдачи помещения;
- наличия телефонной связи и доступа в интернет;
- проведения ремонтных работ;
- условий расторжения договора.
Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.
В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Подписание договора
Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки.
При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения.
К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.
Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.
Передача помещения
После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.
Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.
Сдача объектов в аренду муниципалитетом
Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.
При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:
- для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
- заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
- торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
- для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
- только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
- уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
- стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
- если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.
Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.
Что будет, если вести запрещенный бизнес дома
Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.
Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.
Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.
МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физ лицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.
И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире.
Баланс позиций
Арендатор, с одной стороны, хочет иметь предсказуемые в долгосрочной перспективе условия аренды, а с другой – возможность быстро и без последствия в случае необходимости расторгнуть такой договор и вернуть помещение. Арендодатель хочет иметь гарантии того, что его помещение не только будет приносить ему постоянный рыночный доход, но и останется в целости и сохранности, а сам арендодатель может повышать арендную плату и при необходимости выселить из помещения арендатора.
В действительности аренда недвижимости, а тем более коммерческой – это не просто юридически обязывающий документ, но и долгосрочное, часто многолетнее партнерство. Оно не может быть гармоничным без четкого, понятного и прозрачного договора аренды, который каждый из сторон не только понимает, но и разделяет, без договора в котором описаны возможные пути решения наиболее типичных и предсказуемых проблем.
Оформление
Чтобы подготовить договор, стороны должны представить некоторые бумаги:
- Если стороной сделки выступает физическое лицо, то потребуется паспорт. Если за арендатора или арендодателя действует представитель – доверенность. ИП должен дополнительно представить свидетельство ИНН и свидетельство ГРН, либо выписку, свидетельствующую о постановке лица на учет в налоговых органах.Юр. лицо предъявляет: правоустанавливающие бумаги, например, ООО должно иметь устав. Кроме того, свидетельства ИНН и ОГРН, либо соответствующую выписку; приказ о назначении руководителя; документ, подтверждающий полномочия представителя.
- Арендодатель должен предъявить документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, либо свидетельство о гос. регистрации права; правоустанавливающие бумаги. Если в аренду оформляется и земля, например, под зданием, то нужна выписка по ней, плюс кадастровый паспорт.
Составление договора
Существенными условиями будут следующие:
- об объекте;
- о цене.
Кроме того, в тексте указывают:
- Дату и место составления документа.
- Порядок внесения платежей.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок разрешения конфликтных ситуаций.
В договоре аренды коммерческой недвижимости можно не расписывать все детально. Достаточно сослаться на то, что все спорные вопросы регулируются согласно нормам ГК РФ. Но лучше оговаривать каждую мелочь. Главное, чтобы не было противоречий с законом.
Документ составляется как минимум в двух экземплярах – по числу сторон. Если нужно регистрировать сделку, то должен быть подготовлен экземпляр для Росреестра.
В аналогичном количестве изготавливается и акт приема-передачи. Он необходим, чтобы зафиксировать факт передачи имущества от арендодателя к арендатору. В акте указывают:
- Дату и место его составления.
- Информацию о сторонах.
- Данные о передаваемом объекте.
- Информацию о недостатках недвижимости, наличии или отсутствии претензий по ней.
- Скачать бланк акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду
- Скачать образец акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду
Регистрация
Как указывалось, регистрация необходима, если сделка является долгосрочной. Обратиться нужно в органы Росреестра. На все уйдет до 7 дней. За осуществление процедуры взимается госпошлина, составляющая 2000 рублей для физ. лиц и 22000 – для юр. лиц.
Плюсы и минусы данной сферы
У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.
Также среди недостатков следует выделить:
- достаточно большой период окупаемости;
- не очень высокий уровень рентабельности;
- высокий уровень первоначальных расходов.
В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса).
Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.
Среди достоинств бизнеса можно выделить:
- долгосрочные договора сроком от года и выше;
- стабильный уровень прибыли;
- доход будет получаться арендодателем постоянно;
- пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
- возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.
Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.
