Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Способы сдачи квартиры в аренду

Процесс можно осуществлять по-разному. Для кого-то важна максимальная доходность и человек готов предпринимать действия, а другие не хотят и пальцем пошевелить, при этом готовы на меньший заработок. Существуют следующие варианты исходя из ключевых параметров:

1. Сдача жилья в аренду через агентство. Здесь всё очень просто – обращаемся в агентство и дальше работать придётся по-минимуму. Агент сам ищет клиентов, показывает квартиру, предлагает типовой договор. Это достаточно популярный способ сдачи квартиры в аренду, так как многие владельцы квартир попросту не хотят тратить время, изучать рынок и общаться с потенциальными жильцами. За это агент получает комиссию – обычно размер арендной платы за один месяц. В принципе, удобно, но при этом есть очень много съёмщиков, которые не хотят нести лишние расходы и сразу отказываются от таких вариантов. Так что если вам нужно сдать квартиру в Красногорске, проще всего обратиться в агентство недвижимости. 
2. Участие собственника в процессе. То есть владелец квартиры изучает как сдать квартиру без посредников, занимается общением с желающими снять жильё, сам показывает. В этом случае необходимо правильно подобрать стоимость аренды квартиры, то есть потратить время на оценку конъюнктуры рынка, сделать выводы, изучить все нюансы.

Также может отличаться и длительность сдачи. Часто можно встретить в объявлениях чётко указанные даты, когда квартира станет доступной для съёма или на какой период она сдаётся. Обычно разделяют на 3 варианта:

1. Посуточная аренда. Краткосрочный и обычно дорогостоящий вид аренды жилья. Такие квартиры, как правило, хорошо обставлены, с новой техникой и качественным ремонтом. С какой целью снимают такое жильё не всегда понятно, нужно быть готовым к тому, что после жильцов останется страшный бардак, который нужно убрать до заселения новых.
2. Сезонная аренда. Это в большей степени относится к жилью за городской чертой, либо же возле курортных зон. В объявлениях так и указывают – сдача на летний период (или на зимний, если говорим о близости к горнолыжным курортам). То есть в остальное время квартира используется, а сдаётся в “горячий” сезон.
3. Долгосрочная аренда. Постоянно менять жильцов вряд ли кому-то захочется. Поэтому, сдавать обычно предпочитают на долгий срок – от 6 месяцев, чаще ещё дольше. В этом есть своя логика – все хлопоты по сдаче происходят гораздо реже, после того, как жильцы заехали, остаётся лишь получать деньги и просто посматривать, всё ли там в порядке.

Перечисленные варианты являются основными, именно эти моменты обычно приходится продумывать владельцам жилья, когда они составляют конкретный план как сдать квартиру – посуточно или на длительный срок, работать самому или через посредников. Также можно отметить главный второстепенный аспект, который, тем не менее, тоже имеет место быть:

1. Сдача квартиры с мебелью. В этом случае в квартире обычно есть всё самое необходимое – спальное место (или места), кресло, стулья, табуретки и так далее. Меблировка обычно подразумевает наличие шкафа для вещей, минимальный кухонный гарнитур. Также холодильник, стиральная машина и прочая важная техника.
2. Сдача квартиры без мебели. Это подходит тем, кто имеет квартиру совсем недавно построенную и не имеет средств на полноценное обустройство. Такие квартиры интересны переезжающим со своей мебелью, поэтому они прекрасно сдаются, но спрос гораздо ниже, конечно.

Обычно чем лучше обустроено жильё, тем больше интересующихся и, соответственно, быстрее происходит сдача квартиры в аренду (при разумной стоимости аренды, конечно). Такие детали как наличие микроволной печи, телевизора, уже подключенного интернета, сушилки для белья, утюга и прочих бытовых принадлежностей – не самых необходимых, но в то же время полезных. Идеальным вариантом можно назвать квартиру с полностью готовыми для жизни человека условиями. Простыми словами, зашёл с сумкой вещей и спокойно живёшь без бытовых забот. Такие квартиры обычно сдаются подороже, но при этом и просматривают их чаще, ведь это максимально удобно для жизни.

 

В общем, для тех кто не знает как сдать квартиру на длительный срок или же каких-либо других нюансов, самым простым решением будет обращение в агентство. Главное, помнить, что нужно придерживаться средней рыночной цены, ведь агенты для быстрой сдачи могут очень убедительно предлагать снизить стоимость. У них это разовая выплата, а нам потом каждый месяц недополучать свою прибыль. В остальном, это очень просто и удобно. Агентств очень много, работать лучше с крупными и с хорошей репутацией, ведь туда обращается множество желающих снять – тоже по принципу надёжности и репутации.

Типовой договор на аренду квартиры

Пункты, которые обязательно должны быть в договоре:

• Залоговая сумма, правила ее траты и возврата. Если жильцы внезапно съезжают, забыв предупредить об этом арендодателя, испортили имущество и не заплатили, затопили соседей и отказываются возмещать ущерб, то такой залог вполне можно оставить себе. Залог отпугнет некоторых клиентов, зато обезопасит арендодателя от многих неприятностей.
• Ответственность за поломку техники, в случае ее неправильной эксплуатации.
• Точно указать период платежа. После просрочки можно начинать считать период до выселения.
• Срок договора. Он не должен быть более одного года. Обычно договор подписывается на 11 месяцев, чтобы владелец мог оплачивать налоги, как физическое лицо.

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать

Принимая решение о получении пассивного дохода от недвижимости, необходимо не только изучить правила съема квартиры посуточно, но и ответственно подойти к юридической стороне, следуя законодательству.

 

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Чтобы избежать в будущем неприятных моментов, нужно сразу учитывать все тонкости ведения бизнеса на посуточной аренде квартир. Физическое лицо обязано ежегодно платить налог на доход 13% от заработка.

Если объектов недвижимости больше трех, доход стал постоянным и регулярным, такая деятельность должна быть легализована. Оптимальной формой является регистрация ИП и работать по упрощенной 6% системе налогообложения. Формальной работы прибавится, зато, в случае спорной ситуации с арендатором, претензии могут быть подтверждены документально. Кроме того, пока выплаты поступают в Пенсионный Фонд, начисляется трудовой стаж.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы правильно оформлять отношения, заключать договоры с постояльцами, необходимо подготовить документы, которые нужны для сдачи квартиры посуточно:

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРИП), если квартира собственная.
• Документ, на основании которого перешло право собственности (договор купли-продажи, наследование и другие правоподтверждающие основания).
• Список зарегистрированных по адресу объекта.
• Нотариально заверенное согласие на аренду, если есть другие собственники.
• При работе в субаренде первичный договор аренды.
• Согласие собственника на сдачу в субаренду, если прописано в условиях первичного договора.

 

Как и какие налоги платить

Физические лица подают налоговую декларацию по форме 3НДФЛ по месту регистрации (заполнить ее можно на сайте в электронной форме) до 30 апреля, а до 15 июля рассчитать и оплатить сумму налога в банке по реквизитам налогового органа.

Индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогов отчисляют 6% дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Налоговая декларация для уплаты предоставляется по итогам квартала, раз в квартал производится оплата. Кроме этого, предприниматель уплачивает взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, ставка фиксированная 32 385 руб.

Типовой договор посуточной аренды квартиры с арендатором

Документ заполняется в двух или трех экземплярах, если к сделке привлекается посредник или нужно нотариально заверить договор. У каждой стороны остается экземпляр. Юридически грамотно составленный, именно этот документ позволит предъявлять претензии и возмещать ущерб, если возникнет прецедент.

Стандартный договор содержит разделы:

1. Суть документа с указанием адреса квартиры, ее параметры и срок проживания.
2. Цена за сутки и за весь период.
3. Время заселения и освобождения помещения.
4. Права и обязанности. В этой части прописать главные обязанности арендатора о внесении платы, поддержании порядка, соблюдении норм проживания в многоквартирном доме.
5. Ответственность. Указать штрафы за просроченную оплату и компенсацию расходов при поломке оборудования и порче имущества.
6. Паспортные данные сторон, подписи, дата.

Дополнительные разделы добавляются по необходимости. Чем больше нюансов при сдаче  квартиры посуточно отражено в договоре, тем выше вероятность, что квартира сохранит первоначальный вид и будет возвращена в хорошем состоянии. В приложение к договору составить перечень передаваемого имущества с указанием стоимости, подпись акт приема-передач у арендатора.

 

Сдача квартиры через агентство или доверенное лицо

Не имея опыта ведения бизнеса, основанного на посуточной аренде квартир, будет более безопасным и эффективней начать при поддержке агентства или доверенного лица, а уже спустя время перейти на самостоятельную работу. Сдать через агентство посуточно квартиру, находящуюся в собственности или субаренде, значит доверить профессионалам взять на себя все технологические процессы — поиск жильцов, уборка, мелкий ремонт, составление и подписание договоров. Подписывая договор на условиях доверительного управления, большой процент дохода остается у агентства, но такая форма взаимодействия все равно выгодней долгосрочного найма на 10 — 30%.

Если обратиться к посредникам на этапе поиска жильцов и оформления документов, доход увеличится. Комиссионные проценты по каждой сделке в большинстве случаев ложатся на съемщиков, которые обратились в агентство.

Какие налоги платит арендодатель

Сдача дома в аренду, как сфера бизнеса, предполагает оплату налога.  Существует два способа налогообложения для арендодателя.

Первый способ и самый простой — оплата налога как физического лица. Раз в год заполняется декларация и платиться налог. Но есть недостаток — самая высокая ставка налога — 13%, если вы гражданин РФ и, если лицо иностранной державы ставка налога будет составлять — 30%.

Второй, более привлекательный по стоимости-оплата налога по ставке 6%, как индивидуальный предприниматель, но при этом не избежать отчислений в пенсионный фонд и заполнения ежеквартальных отчетов.

Для оплаты налога после подписания договора об аренде, надо заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу не позднее 30 апреля за прошедший год (форма 3-НДФЛ), сумму начисленного налога необходимо внести до 15 июля. При неуплате налога предусмотрено административное наказание в виде штрафа до 40% от расчетной суммы согласно Налогового кодекса России.

Жилищные аферы при аренде квартир

Все операции с недвижимостью являются весьма доходными. Поэтому, к сожалению, встречается большое количество разного рода мошенников и аферистов, желающих поживиться за счет наивных и неопытных арендодателей.

Перечислить все имеющиеся в арсенале мошенников схемы и приемы, увы, не представляется возможным, так как их существует великое множество, и список все время растет.

Следующие виды афер с арендованными квартирами являются наиболее распространенными:

1. Поднайм жилого помещения без вашего согласия. Во время вашего длительного отсутствия наниматель может “пересдать” квартиру третьим лицам и брать с них бОльшую плату. А уж кем окажутся эти лица, будут ли они в курсе того, что снимаемая ими квартира уже является арендованной, – неизвестно. В конечном счете, вы их, разумеется, выселите, но без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, окажется непросто. Найти первоначального квартиранта тоже будет задачей не из легких.
2. Распоряжение недвижимостью по поддельным документам. Здесь все намного сложнее и изощреннее, чем при поднайме. Подделка документов для продажи квартиры или приватизации (если она не приватизирована) требует длительной подготовки и специфических знаний.

Заключение договора с указанием всех данных нанимателя, включая его место регистрации и работы, будет являться, пожалуй, самым универсальным средством защиты.

Во-первых, уже предложение предоставить все свои данные и оформить отношения официально отпугнет потенциального нанимателя – афериста. Если вы произведете впечатление знающего, юридически грамотно человека, то, скорее всего, аферисты сразу утратят интерес к аренде вашей квартиры.

Во-вторых, в договоре вы сможете четко прописать все права и обязанности своего жильца:

1. Кому и как можно заселиться в квартиру, кроме самого нанимателя;
2. Как часто вы будете проводить проверку помещения и имущества;
3. Когда и в каком объеме наниматель должен производить оплату;
4. А также любые другие условия, не противоречащие законодательству, которые вы согласуете с нанимателем.

 

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

 

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

 

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

 

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

 

Договор аренды

Это, без сомнения, можно назвать самым важным моментом. С точки зрения закона собственник жилья должен платить налог с получаемой от аренды прибыли. Чтобы у налоговых органов не возникало никаких вопросов, необходимо заключать договор и на основании этого документа производить налоговые отчисления. Сразу скажем – так работают далеко не все. Есть очень много квартир, которые сдаются неофициально, то есть собственник и жилец просто договариваются обо всех условиях и не составляют договор. Так обычно действуют в следующих ситуациях:

1. Съёмщик является знакомым или родственником, то есть присутствует доверие и понимание, что обмана не будет.
2. В квартире нечего украсть, сломать и так далее. То есть собственник не боится за имущество, так как оно не представляет особой ценности. Очень распространённый вариант при получении квартир в наследство от пожилых людей. Как правило, обставлены такие квартиры очень старой мебелью, никакой серьёзный техники нет.
3. Арендодатель не знает как сдать квартиру официально или же принципиально не хочет этого делать, чтобы не платить налоги. Тут уж как повезёт, бывает, что какие-нибудь зарубежные студенты прекрасно живут, поддерживают чистоту и всё платят заранее без всяких бумаг, а бывает, что приличные с виду люди превращают квартиру в помойку и пропадают, не заплатив.

Если ситуация вскроется, то будет сразу штраф, состоящий из нескольких пунктов – 5% от суммы, которую утаили, сам налог (простой НДФЛ) и ещё к нему 40%. То есть лучше работать через договор. Есть как типовые варианты в интернете, так и собственноручно составленные. В любом случае проще всего воспользоваться уже готовой формой и просто вносить свои изменения. Хотя, обычно есть договоры, где указано практически всё, что может интересовать, далее собственник просто исключает ненужные пункты. Среди важных выделяют следующие:

1. Срок аренды. Обычно менее 12 месяцев, так как иначе придётся регистрировать его в росреестре.
2. Стоимость и порядок оплаты. Обычно указывается какое-либо число месяца, до которого необходимо произвести оплату за следующий месяц проживания.
3. Список жильцов. Если не хотим, чтобы было 40 гастарбайтеров вместо молодой пары, то обязательно прописывает этот момент.
4. Состояние жилья, описывается имущество. В случае поломки производится компенсация. Может быть предусмотрен залог – жильцы сразу же вносят определённую сумму, которую в случае чего можно использовать на ликвидацию последствий.
5. Дополнительные моменты, которые обычно связаны с безопасностью имущества — наличие детей, животных, вредных привычек и так далее. Всё, что волнует арендодателя, можно прописать в договоре.
6. Порядок досрочного расторжения договора. Бывает всякое, иногда какой-либо из сторон нужно это сделать. В этом случае лучше всё предусмотреть заранее. Так будет проще и нам и жильцам.

К этому списку обычно ещё можно добавить менее значимые, но всё же встречающиеся – как оплачивается коммуналка, возможность покупки бытовой техники в счёт оплаты аренды, ремонтные работы и прочее. Для того, чтобы заключать договор, собственник также должен иметь определённые документы на руках, ведь мошенничество встречается с обеих сторон – и арендодателей тоже. Итак, обычно требуется следующее:

1. Свидетельство о собственности или иной документ, подтверждающий это право. С этим всё понятно.
2. Паспорт (копия).
3. Согласие других собственников, если таковые имеются, а также супруга(-и), выписка их ЖЭКа с перечисленными жильцами квартиры.

Отдельно стоит отметить сдачу ипотечной квартиры, ведь это очень популярный способ инвестиций. В этом случае обычно необходимо согласовать этот вопрос с банком. В ипотечном договоре может быть прописана возможность сдачи, но только с согласия банка, поэтому придётся изначально уведомить их о своём желании и получить одобрение.

 

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

• штрафные санкции налоговой инспекции;

• санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;

• невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;

• претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;

• претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;

• нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков. В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем. Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Налогообложение доходов

Получение дохода от сдачи квартиры внаем абсолютно легален. И такая форма дохода, как впрочем и любые другие, облагается налогом.

Официальная сдача жилья предполагает три варианта:

• Как физическое лицо. В этом случае арендные доходы включаются в ежегодную общую декларацию. Необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию только копию договора о сдаче жилья внаем. Будет взиматься 13%.
• Как индивидуальный предприниматель. Собственник регистрируется в качестве ИП, после чего получает право платить 6% от полученных доходов. Преимущества — размер отчислений гораздо ниже, чем у физического лица. Недостатки — отчисления в Пенсионный фонд, необходимость вести бухгалтерию, требуется открыть счет в банке.
• Приобретение патента. Этот способ практикуют в основном собственники дорогой недвижимости, где предполагается высокая арендная плата.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда

Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:

• Найти клиентов.
• Встретить и разместить гостей.
• Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
• Произвести уборку.

Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.

Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:

1. Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
2. Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
3. Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.

Взаимные гарантии

Что может потребовать наниматель?

Конечно, при заключении любого договора риски есть у обеих сторон. Так и у нанимателя есть определенные риски при заключении договора найма/аренды.

Он должен быть уверен, что вы имеете право сдавать данную квартиру, что вы получили все необходимые разрешения, что нет задолженности по коммунальным платежам, которая может быть отнесена на нанимателя.

Как правило, в договоре наймодатель должен подтвердить, что все эти условия выполняются, а также, что квартира уже не сдана кому-то еще. Но наниматель может попросить предоставить документальное подтверждение всем этим заверениям. Показывать соответствующие документы или нет — ваш выбор (а копии части таких документов вполне могут быть приложениями к заключаемому договору), заставить вас никто не может. Если нанимателя что-то смутит, он может отказаться от сделки. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы каких-либо ваших документов нанимателю.

Как проверить нанимателя

 

Конечно, надежнее иметь дело со знакомыми людьми или имеющими рекомендации

Если же вы решили найти нанимателя по объявлению в газете, интернете или через агентство недвижимости, то необходимо принять хотя бы минимальные меры предосторожности

 

 

Например, сейчас можно найти множество способов проверки действительности паспорта человека без использования специальных средств и баз данных (например, http://services.fms.gov.ru/). Также можно запросить подтверждение платежеспособности нанимателя: справку 2-НДФЛ, документы на автомобиль, на квартиру, на какую-либо другую собственность, которая у него есть

Обращаем ваше внимание, что предоставлять или нет все эти документы (кроме паспорта, который необходим для заключения договора), зависит только от воли самого нанимателя. Требовать от него вы это не можете, но вполне можете отказаться от сделки, если что-то вызовет у вас подозрения

 

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

 

 

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные. В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру

После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

• о размере и сроках получения оплаты;
• о пользовании имуществом;
• об оплате коммунальных расходов;
• о порядке проверки квартиры и имущества;
• и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров, где мы разработали основные шаблоны и снабдили сами договора подробными комментариями юриста.